notas técnicas
Urbanismo, tramitación y normativa de la edificación en Canarias.
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- ConceptoClasificación catastral y clasificación urbanística: cuál determina lo edificableLa clasificación que determina qué puede construirse en una parcela es la urbanística, contenida en el planeamiento municipal. La catastral tiene finalidad fiscal y puede no coincidir con ella. La discrepancia entre ambas es frecuente y no constituye anomalía: responden a procedimientos, a administraciones y a fines distintos.
- ConceptoSuperficie útil, construida y construida con partes comunes: qué mide cada unaUn mismo inmueble tiene tres superficies distintas y las tres son correctas, porque miden cosas distintas y se emplean a efectos distintos. Determinar cuál se está manejando es condición previa a cualquier comparación de precio y a cualquier comprobación de cumplimiento.
- ConceptoObra mayor y obra menor en Canarias: definición legal y para qué sirve la categoríaLa obra mayor está definida en la ley. La Ley 4/2017 la describe por sus efectos sobre el edificio y deja la obra menor como categoría residual: es menor toda obra de construcción y edificación que no tenga la consideración de mayor.
- ConceptoLicencia y comunicación previa: qué actuación va por cada títuloCada título tiene su relación de actuaciones en la Ley 4/2017, y saber en cuál encaja la obra es lo primero, porque decide el documento que hay que redactar y el calendario. El cumplimiento normativo exigible es el mismo por los dos títulos: lo que cambia es cuándo comprueba el ayuntamiento y qué documentación se le entrega.
- ConceptoSituación legal de consolidación y fuera de ordenación: qué obras admite cada régimenSon dos regímenes distintos que se nombran mal con frecuencia. Una edificación legal que un plan posterior deja disconforme queda en situación legal de consolidación. Fuera de ordenación es otra cosa: la edificación ilegal sobre la que la administración ya no puede actuar. El margen de obra que admite cada una no se parece.
- ConceptoAntigüedad, prescripción y legalización: tres figuras con efectos distintosAcreditar la antigüedad de una edificación, que haya vencido el plazo de la acción de restablecimiento y legalizar una obra operan sobre planos distintos y no se sustituyen entre sí. De cuál sea el supuesto depende qué documento procede encargar y qué operaciones admite el inmueble después.
- ProcedimientoDeclaración de obra nueva: qué se acredita en obra terminada y en obra antiguaUna edificación no consta en el Registro de la Propiedad hasta que se declara, y la declaración tiene dos modalidades con documentación distinta. En obra nueva terminada se acredita que lo construido se ajusta al título que lo autorizó; en obra nueva antigua, la fecha de terminación. Cuál de las dos corresponde se determina antes de reunir ningún documento.
- ProcedimientoLegalizar una obra ya ejecutada: cuándo procede y qué se comprueba antesLa legalización de una obra ya ejecutada procede cuando lo construido se ajusta a la normativa aplicable, y esa comprobación precede a cualquier encargo de proyecto. El momento en que se solicita altera la sanción: formulada la solicitud antes de la incoación del expediente sancionador, la multa queda en el diez por ciento de la que correspondería.
- ConceptoAccesibilidad en edificios existentes: alcance de la obligación y límite de costeLa obligación de accesibilidad en los edificios ya construidos no procede del Código Técnico, sino del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad, cuya disposición adicional tercera la circunscribe a lo que sea susceptible de ajustes razonables, con fecha límite el 4 de diciembre de 2017. Qué está obligada a ejecutar una comunidad de propietarios, y quién lo paga, lo determina la Ley de Propiedad Horizontal, con un límite expresado en mensualidades de gastos comunes.