Superficie útil, construida y construida con partes comunes: qué mide cada una

Qué mide cada una

Superficie útil. La delimitada por la cara interior de los cerramientos, descontados muros y particiones. Es la que emplean la normativa de habitabilidad y la certificación energética.

Superficie construida. La anterior incrementada con cerramientos y particiones, y con la parte computable de terrazas, balcones y tendederos según su grado de cierre. Es la superficie del inmueble como objeto edificado.

Superficie construida con partes comunes. La construida más la parte proporcional de elementos comunes —portal, escalera, ascensor, rellanos— imputable según cuota de participación. Es la mayor de las tres, y en edificios con zonas comunes extensas la diferencia respecto de la útil es considerable.

El diferencial entre útil y construida depende del espesor de los cerramientos y del número de particiones; el diferencial hasta partes comunes, de la configuración del edificio.

No existe coeficiente fijo de conversión entre ellas. Aplicar un porcentaje estándar es una estimación, no una medición.

En qué documento figura cada una

Que la publicidad inmobiliaria recoja la mayor no constituye por sí mismo una irregularidad: es la que figura en catastro y la que el transmitente tiene disponible. La incidencia se produce cuando el adquirente la interpreta como superficie pisable, y se manifiesta en la primera visita.

Cuál resulta exigible en cada trámite

• Comprobación de habitabilidad —superficies y dimensiones mínimas—: la útil.
• Certificado de eficiencia energética: la útil habitable, que excluye espacios no habitables como garajes o trasteros.
• Descripción registral y escritura: la que recoja el título, que puede ser cualquiera de las tres. Conviene comprobar cuál antes de compararla con ninguna otra.
• Valor catastral y tributos que lo toman como base: la que conste en catastro, que es la construida. Si la ficha no desglosa la parte de elementos comunes, la superficie que figura ya la incluye.
• Comparación de precio unitario entre inmuebles: cualquiera, siempre que sea la misma en ambos. Comparar el precio por metro útil de uno con el precio por metro construido con comunes de otro no compara nada.

Cuándo la discrepancia bloquea una operación

Que la superficie registral, la catastral y la medida en obra no coincidan es lo habitual, y carece de consecuencias mientras nadie necesite que coincidan. Pasa a ser relevante en tres momentos: solicitud de financiación, declaración de obra nueva o de ampliación, y transmisión a comprador que financia la adquisición. En esos supuestos procede medición y, si corresponde, rectificación del documento erróneo.

De los tres, el que más veces aparece por sorpresa es el primero. En una tasación la superficie que cuenta es la comprobada: el tasador mide el inmueble y trabaja sobre esa medición, no sobre la del anuncio ni sobre la de la ficha catastral. Cuando lo comprobado no se corresponde con la descripción registral, el informe lo hace constar, y es esa constancia la que lee la entidad financiera. Una discrepancia que nadie había mirado en años aparece ahí, al final del proceso y con la señal ya entregada.

La rectificación catastral y la registral son procedimientos distintos, pero ya no corren por separado. En las inmatriculaciones y en los actos que reordenan los terrenos —parcelación, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación o deslinde— la representación gráfica georreferenciada es obligatoria, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, y al inscribirla el registrador hace constar si la finca queda coordinada con el catastro y traslada la información a este, según el artículo 10. En los demás actos inscribibles la coordinación es potestativa.

Preguntas frecuentes

El registro y el catastro dan superficies distintas. ¿Cuál es la correcta?

Ninguna de las dos por sí misma: cada una procede de una fuente distinta y arrastra sus propios errores. Lo que resuelve es la medición del inmueble, y después, si el trámite lo exige, la rectificación del documento que no se ajuste a ella.

¿Por qué las terrazas computan parcialmente?

Porque los espacios abiertos o semiabiertos no computan como el espacio cerrado. El criterio concreto lo fijan la normativa aplicable y el planeamiento municipal, y procede comprobarlo caso por caso.

¿Es fiable la superficie catastral?

Es la que la administración emplea a sus efectos. No es necesariamente la real: el catastro se nutre de declaraciones y de vuelos fotogramétricos, y arrastra errores históricos con facilidad.