Antigüedad, prescripción y legalización: tres figuras con efectos distintos

Qué acredita cada figura

Antigüedad. Es un hecho: la fecha de terminación de lo construido. Se acredita mediante certificado técnico apoyado en prueba —vuelos y ortofotos históricas, cartografía, antecedentes catastrales, documentación de obra— y habilita la inscripción por la vía de la obra nueva antigua. No se pronuncia sobre la legalidad de lo edificado.

Vencimiento del plazo. Es un efecto: transcurrido el plazo del que dispone la administración para incoar el restablecimiento de la legalidad, la edificación deja de ser demolible por esa vía y queda en situación de fuera de ordenación. No queda amparada por título alguno: queda fuera del alcance de la acción.

Legalización. Es un procedimiento: obtener, con la obra ya ejecutada, el título que debió preceder a su ejecución. Solo cabe si lo construido se ajusta a la normativa aplicable. Concluido, la obra es legal a todos los efectos y sale del fuera de ordenación.

Qué permite cada una

Situación	Inscripción registral	Conforme a ordenación	Expuesta a demolición
Antigüedad acreditada, plazo vencido	Sí, por obra nueva antigua	No	No, salvo supuestos sin plazo
Antigüedad acreditada, plazo no vencido	No por esa vía	No	Sí
Obra legalizada	Sí	Sí	No

La primera fila es la que conviene leer despacio: el registro recoge una realidad física acreditada y no convalida el régimen urbanístico del inmueble. Una nota simple sin cargas no prueba que la edificación cuente con licencia.

El plazo y desde cuándo corre

El plazo para incoar el restablecimiento es de cuatro años desde la completa terminación de la construcción, tanto si la actuación estaba sujeta a licencia como si lo estaba a comunicación previa. Para los usos, cuatro años desde el primer signo exterior y verificable.

Lo decisivo es qué cuenta como terminación, porque es lo que hay que datar: la obra se entiende completamente terminada desde que está dispuesta para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, al margen de las obras de ornato y embellecimiento. Un remate pendiente de pintura no retrasa el cómputo; una instalación sin ejecutar, sí.

Un matiz que se pasa por alto: los cuatro años son para incoar. Dictada la orden de restablecimiento, la administración dispone de diez años desde que esa orden es ejecutiva para llevarla a cabo sobre construcciones ya terminadas.

Los supuestos en que no hay plazo

Las limitaciones temporales no rigen, y por tanto la antigüedad no produce el efecto que se le supone, en las construcciones o edificaciones ejecutadas:

1. Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.
2. En dominio público o en sus zonas de protección o servidumbre.
3. Afectando a bienes catalogados o declarados de interés cultural.
4. Afectando a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.
5. Afectando a áreas no edificables privadas computables a efectos de la capacidad alojativa en centros turísticos.

Tampoco rigen para las parcelaciones ilegales en suelo rústico protegido o en espacio natural protegido.

De ahí que, en un análisis previo a una compra, la primera comprobación no sea cuándo se construyó, sino dónde. El propio registrador lo verifica: para inscribir por la vía de la obra nueva antigua comprueba que no hay anotación preventiva por incoación de disciplina urbanística y que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.

El documento que corresponde a cada caso

• Inscribir una edificación antigua: certificado técnico de antigüedad, con descripción y superficie de lo construido, fecha determinada de terminación y descripción coincidente con el título; con coordenadas georreferenciadas cuando proceda.
• Saber si la obra es legalizable: análisis de lo ejecutado contra el planeamiento vigente. No es un certificado sino un informe, y es el trabajo que ordena todo lo demás.
• Legalizar: proyecto de legalización de lo ejecutado y su tramitación municipal: por licencia, o por comunicación previa en los supuestos del artículo 332.4.
• Acreditar un uso consolidado: cabe solicitar al ayuntamiento certificación del uso consolidado, sin perjuicio de acreditarlo por cualquier otro medio de prueba.

El orden importa en términos de coste. Encargar un certificado de antigüedad cuando lo que se quería saber era la viabilidad de una legalización produce un documento correcto que no resuelve el encargo.

Preguntas frecuentes

Una edificación de treinta años sin licencia, ¿está legalizada por el transcurso del tiempo?

No. El tiempo puede impedir la demolición por la vía del restablecimiento, pero no produce título. La falta de legalidad reaparece ante cualquier ampliación o reforma sujeta a licencia.

¿El certificado de antigüedad sirve para vender?

Permite inscribir la edificación y describirla correctamente en la escritura, que es lo que exige la notaría. No acredita legalidad urbanística ni sustituye a la licencia.

¿Qué obras son legalizables?

Las que se ajustan a la normativa aplicable. En la legalización se aplica la ordenación más favorable, ya sea la vigente cuando se ejecutaron las obras o la vigente al resolver. Si lo ejecutado excede la edificabilidad, invade retranqueos o implanta un uso no admitido, la legalización no es posible y la conversación pasa a ser sobre el alcance de lo que hay que deshacer.