Situación legal de consolidación y fuera de ordenación: qué obras admite cada régimen

Las tres situaciones

Situación legal de consolidación. Es la de las construcciones existentes al entrar en vigor un nuevo instrumento de ordenación, que se ejecutaron conforme a la ordenación entonces vigente o se legalizaron después, y que resultan disconformes aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones. La alteración de los parámetros básicos de uso o de edificabilidad entra aquí.

Fuera de ordenación. La de las construcciones respecto de las cuales ya no es posible ejercer las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento. Es decir, obra ejecutada sin título cuyo plazo de reacción ha vencido. Si resulta legalizable, permanece en esta situación hasta que se obtengan los títulos.

Situación legal de afectación por actuación pública. La menos frecuente: construcciones que resultan disconformes e incompatibles porque el nuevo plan destina el suelo que ocupan a viales, espacios libres, sistemas generales, dotaciones o equipamientos públicos. Puede ser parcial, si la afectación se circunscribe a una parte diferenciada y autónoma del inmueble; el resto queda en consolidación.

Fuera de ordenación no es el nombre de lo que quedó disconforme con el plan nuevo. Es el nombre de lo ilegal que ya no se puede demoler. Confundirlos lleva a descartar obras que la ley admite.

Qué obras admite la consolidación

Con carácter general se admiten obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación y ampliación, incluidas las que alargan la vida útil del inmueble. La ampliación llega hasta la edificabilidad o el volumen que el nuevo plan permita en la parcela; si no permite más que lo ya construido, no hay margen.

En cuanto a la adaptación, el artículo 160.1 a) dice que «no es exigible la adaptación del inmueble existente a las nuevas determinaciones urbanísticas, salvo en caso de incremento de volumen o edificabilidad, en que deberá ajustarse a la nueva alineación».

Distinto es demoler. Si la edificación se demuele por completo, o cesa definitivamente el uso manifiestamente incompatible, el nuevo proyecto debe adecuarse a la edificabilidad y al uso del planeamiento vigente cuando se otorgue la nueva licencia: la consolidación ampara lo construido, no el solar. Se exceptúan las demoliciones obligadas por catástrofe, por orden de ejecución para evitar riesgo o daño, o por otra necesidad de interés general ajena al restablecimiento de la legalidad, en las que se permite reconstruir con la misma edificabilidad.

En cuanto al uso, se admiten los cambios salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino que la nueva ordenación asigna al inmueble, y se permiten las obras de mejora y actualización de instalaciones. Cuando una norma sectorial de obligado cumplimiento exige obras para que la actividad continúe, se admiten incluso las de ampliación imprescindibles, aunque sean contrarias al planeamiento, si se acredita que no cabe ajustarse por la vía de la rehabilitación o la remodelación.

El planeamiento municipal puede concretar qué obras y usos admite en función de los parámetros que motivan la disconformidad: la ley abre el margen y el plan lo acota.

En la afectación por actuación pública rige lo mismo, con dos salvedades cuando la expropiación está programada a menos de cinco años desde la aprobación del plan: solo caben las obras precisas para cumplir el deber de conservación durante el tiempo que reste, sin cambio de uso que implique otras obras, y no opera la reconstrucción excepcional del párrafo anterior. Esas obras no incrementan el valor a efectos expropiatorios.

Qué obras admite el fuera de ordenación

Aquí el margen es estrecho y está tasado: obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, la accesibilidad y el ornato legalmente exigibles y, en su caso, las necesarias para la utilización y adaptación del local o la edificación al uso consolidado o a cualquier uso previsto en el planeamiento vigente. En todos los casos, sin incremento de volumetría ni de altura respecto de la edificación existente.

Hay una excepción cuando el uso está consolidado: son autorizables mediante licencia los usos complementarios y las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias que imponga la legislación sectorial y que sean precisas para mantener la actividad.

El título depende de cuál de las dos sea. La excepción del uso consolidado va por licencia: es la única obra en fuera de ordenación que el artículo 330.1 r) de la Ley 4/2017, en la redacción dada por la disposición final primera del Decreto 182/2018, sujeta a ese título. Las obras de reparación, conservación y adaptación al uso no figuran en esa relación y siguen el régimen general, que por lo común es la comunicación previa.

Cómo se determina cuál aplica

No consta en la escritura ni en el recibo del IBI. Lo determina el ayuntamiento, y el instrumento para pedírselo es la cédula urbanística, que informa del régimen urbanístico aplicable a la finca. No siempre recoge de forma expresa en qué situación está el inmueble, de modo que la determinación se apoya además en el expediente de licencia, en el planeamiento vigente y en la fecha de ejecución de lo construido.

La distinción de fondo es anterior: si la edificación se ejecutó con título habilitante, está en consolidación o en afectación. Si no lo tuvo, lo que decide es la fecha de completa terminación, entendida como el momento en que la obra quedó dispuesta para servir a su fin sin necesidad de actuación material posterior, al margen de las obras de ornato.

Preguntas frecuentes

¿Fuera de ordenación significa que hay que demoler?

Significa lo contrario. La situación nace precisamente de que ya no cabe ordenar la demolición por la vía del restablecimiento. Lo que queda limitado es la obra que el inmueble admite.

¿Se puede ampliar una vivienda que el plan nuevo dejó disconforme?

Si está en situación legal de consolidación, la ley admite la ampliación hasta la edificabilidad o el volumen que el plan permita en la parcela. El alcance concreto lo fija el planeamiento municipal, y es lo primero que hay que leer.

Si derribo y vuelvo a construir, ¿conservo lo que tenía?

En situación legal de consolidación, no: la demolición total obliga a que el nuevo proyecto se ajuste al planeamiento vigente en ese momento. Solo cuando la demolición viene impuesta por una catástrofe, por una orden de ejecución o por otra necesidad de interés general cabe reconstruir con la misma edificabilidad, y esa excepción no opera en la afectación por actuación pública. En fuera de ordenación la pregunta no llega a plantearse: las obras que admite ese régimen están tasadas y ninguna es reconstruir, de modo que volver a levantar es obra nueva y se somete al plan vigente.