Declaración de obra nueva: qué se acredita en obra terminada y en obra antigua

Las dos modalidades

Obra nueva terminada. Edificación ejecutada con título habilitante. Se acredita que la obra se ajusta al proyecto que ese título autorizó y que está terminada.

Obra nueva antigua. Edificación respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos. No se acredita licencia: se acredita antigüedad.

La segunda vía no está disponible en los supuestos en que la acción de restablecimiento no está sujeta a plazo, que el artículo 361.5 de la Ley 4/2017 enumera: el suelo rústico de protección ambiental y el dominio público con sus zonas de protección y servidumbre. La primera comprobación de un análisis previo es por tanto dónde está la edificación, antes que cuándo se construyó.

La inscripción por antigüedad recoge una realidad física acreditada. No convierte en conforme a la ordenación lo que no lo era.

Qué se aporta en obra nueva terminada

El notario exige, para su testimonio, el acto de conformidad, aprobación o autorización que requiera la obra, y certificación de técnico competente que acredite la finalización conforme a la descripción del proyecto. A eso se suman los documentos que acrediten dos extremos:

• El cumplimiento de los requisitos para la entrega de la edificación a sus usuarios que impone la legislación de ordenación de la edificación.
• El otorgamiento de las autorizaciones necesarias para que la edificación reúna las condiciones de su uso previsto y los requisitos de eficiencia energética. Cuando la legislación urbanística sujeta esa actuación a comunicación previa —que es el caso de la primera ocupación en Canarias—, esas autorizaciones se sustituyen por los documentos que acrediten que la comunicación se presentó y que transcurrió el plazo para iniciar la actividad.

El registrador exige lo mismo para inscribir. Y el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que la porción de suelo ocupada por la edificación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Se aporta además el libro del edificio para su archivo registral, salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible. En propiedad horizontal, se hace constar en el folio de cada elemento independiente su representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Qué se aporta en obra nueva antigua

El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo admite cuatro medios de prueba alternativos, y basta uno: certificación expedida por el ayuntamiento, certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica. En cualquiera de ellos tiene que constar la terminación de la obra en fecha determinada y una descripción coincidente con el título.

Si la superficie real no coincide con la del catastro o la de la escritura, se mide, se describe la real y, cuando procede, se rectifica el catastro.

Qué comprueba el registrador, y qué pasa después

Antes de inscribir, el registrador comprueba dos cosas: que no hay anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca, y que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general. Sobre la anotación preventiva conviene saber que no es perpetua: dura cuatro años, y el artículo 60 del Real Decreto 1093/1997 permite a la administración que la solicitó prorrogarla un año más.

Practicada la inscripción, el registrador da cuenta de ella al ayuntamiento y lo hace constar en la nota de despacho y en la publicidad que expida. Si la obra se inscribió sin certificación municipal, el ayuntamiento queda obligado a dictar la resolución que haga constar en el registro, por nota al margen, la concreta situación urbanística del inmueble y las limitaciones que impone al propietario.

El alcance del certificado técnico

En obra nueva terminada, la finalización conforme a la descripción del proyecto, con sus superficies.

En obra nueva antigua, la fecha de terminación y lo efectivamente construido: superficie, número de plantas, distribución y estado. La fecha no se estima: se apoya en prueba —vuelos y ortofotos históricas, cartografía, antecedentes catastrales, documentación de obra— y esa prueba queda reflejada en el propio certificado.

El técnico no certifica, en ninguna de las dos modalidades, la legalidad urbanística de lo edificado.

Preguntas frecuentes

¿Se puede declarar una edificación construida sin licencia?

Cabe inscribirla por la vía de obra nueva antigua si ya no procede el restablecimiento por haber transcurrido los plazos, y siempre que no esté en uno de los supuestos sin plazo. La inscripción no produce legalización.

¿Sirve la obra nueva antigua en suelo rústico?

Depende de la categoría. En suelo rústico de protección ambiental, y en el dominio público con sus zonas de protección y servidumbre, la acción de restablecimiento no está sujeta a plazo, de modo que esa vía no está disponible por mucha antigüedad que se acredite. Por eso la primera comprobación es dónde está la edificación.

¿Y si la edificación tiene partes de distinta antigüedad?

Es lo habitual cuando ha habido ampliaciones sucesivas. El certificado describe y mide cada parte con su propia fecha de terminación, apoyada en prueba, porque de ahí depende qué parte queda fuera del plazo de restablecimiento y cuál no.