Legalizar una obra ya ejecutada: cuándo procede y qué se comprueba antes

Qué es legalizar, y en qué se separa de una licencia ordinaria

La licencia tiene dos objetos, que el artículo 329 de la Ley 4/2017 enuncia por separado: habilitar una actuación antes de iniciarla y legalizar la que ya se ejecutó sin título o contraviniendo la legalidad urbanística. La legalización se tramita por ese cauce, con el mismo procedimiento y la misma comprobación de fondo.

La diferencia está en el punto de partida: la comprobación recae sobre lo que ya está construido, no sobre un proyecto que todavía pueda dibujarse de otro modo. El incumplimiento, sin embargo, no conduce necesariamente a la denegación: el artículo 341 prevé tres resoluciones sobre el fondo: estimatoria, condicionada y denegatoria.

Cuando los defectos son subsanables y no esenciales hay dos vías. Antes de resolver, el ayuntamiento puede requerir la modificación o rectificación del proyecto presentado, con un plazo no superior a tres meses. Y en el trámite de audiencia el solicitante puede pedir una estimación condicionada: la licencia se otorga, y su eficacia queda suspendida hasta que se subsanen los incumplimientos que la resolución relaciona, en el plazo y la forma que ella misma fija. La denegación queda para la actuación que contraviene la legalidad urbanística y no es susceptible de subsanación.

El incumplimiento no equivale a demolición. La licencia de legalización puede otorgarse condicionada a la subsanación de los incumplimientos que la propia resolución relaciona.

La comprobación de viabilidad

Contrasta lo efectivamente ejecutado, medido en obra, con cuatro extremos:

1. Clasificación y calificación del suelo, y admisibilidad del uso implantado.
2. Parámetros de edificación: edificabilidad consumida, ocupación, altura, número de plantas, retranqueos y separación a linderos.
3. Condiciones de habitabilidad, si lo ejecutado es residencial.
4. Afecciones: protección ambiental o patrimonial, servidumbres, dominio público.

El resultado es uno de tres. Legalizable en su estado actual: procede redactar el proyecto de legalización y tramitarlo. Legalizable previa modificación: cumple una vez ejecutadas determinadas actuaciones de adecuación —desplazar una partición, demoler un cuerpo, rectificar un elemento—, que la licencia puede imponer como condición. No legalizable: lo ejecutado contraviene la legalidad urbanística sin posibilidad de subsanación, y conocerlo antes del encargo evita el gasto en un expediente sin salida.

Cabe un cuarto supuesto cuando lo construido no se ajusta al planeamiento vigente pero sí al de un instrumento de ordenación en tramitación. Si ese instrumento está suficientemente avanzado, el artículo 23 del Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística permite suspender el procedimiento de legalización hasta su entrada en vigor, con la conformidad del solicitante.

Sanción y momento de la solicitud

El restablecimiento de la legalidad y el procedimiento sancionador son distintos y compatibles: el primero ajusta la realidad a la norma, el segundo castiga la infracción. Las multas se imponen con independencia de las medidas de restablecimiento, que no tienen carácter sancionador.

La cuantía de la multa depende de cuándo se solicite la legalización, en los términos del artículo 400. Formulada la solicitud antes de la incoación del expediente sancionador, la multa queda en el diez por ciento de la que resultara aplicable; formulada después, pero antes de que la sanción sea firme en vía administrativa, en el veinticinco por ciento. A ello se suman tres reducciones acumulables: un veinte por ciento por reconocer la responsabilidad, otro veinte por el pago voluntario anterior a la resolución, y un cuarenta por asumir, dentro del mes siguiente a la notificación, el compromiso de legalizar acreditado con informe municipal. Las tres exigen desistir de los recursos.

La legalización deja además sin efecto la orden de restablecimiento, siempre que se produzca antes de su ejecución y aunque sea fuera del plazo concedido. Y cuando la actuación, tramitada a tiempo, habría ido por comunicación previa, el artículo 4 del mismo reglamento admite presentarla antes de que se notifique la incoación, y eso basta para legalizarla; notificada la incoación, solo cabe licencia.

El proyecto de legalización

Describe el estado existente. Se levanta, se mide y se representa lo construido, y es en esta fase donde aparecen las discrepancias con lo que el propietario creía tener.

Justifica el cumplimiento sobre obra terminada y asume las limitaciones de lo ejecutado. Los elementos no visibles —cimentación, estructura oculta, instalaciones enterradas— exigen catas, ensayos o justificación específica, y son los que encarecen el trabajo respecto de un proyecto de obra nueva.

Si no resulta legalizable

La resolución ordena el restablecimiento de la legalidad, que en obras de edificación consiste en demoler lo ejecutado ilegalmente a costa del propietario. El alcance admite dos precisiones.

La demolición suele ser parcial. Lo no legalizable acostumbra a ser un elemento concreto —un cierre, una ampliación, un porche— y no la edificación completa. Ajustar ese elemento para que encaje resulta por lo general menos oneroso que sostener el expediente hasta el final.

El transcurso del plazo no equivale a legalidad. Vencido el plazo de la acción no habrá orden de demolición, pero la edificación queda en situación de fuera de ordenación, con el efecto que eso tiene sobre la obra que admite, sobre la transmisión y sobre la financiación. Y hay supuestos en que ese plazo no corre, que el artículo 361.5 enumera: el suelo rústico de protección ambiental y el dominio público con sus zonas de protección y servidumbre, en primer lugar.

Preguntas frecuentes

¿Conviene legalizar sin que el ayuntamiento haya dicho nada?

Sí. La solicitud formulada antes de la incoación del expediente sancionador deja la multa en el diez por ciento de la que correspondería, y esa reducción no está disponible después.

La obra se compró ya ejecutada. ¿Afecta al comprador?

Sí. Los deberes urbanísticos van con el inmueble y el nuevo titular se subroga en la posición del anterior. Por eso la situación urbanística se comprueba antes de comprar, no después.

¿Con qué normativa se mide lo que ya está construido?

Con la ordenación urbanística más favorable de dos: la vigente cuando se ejecutaron las obras o la vigente al resolver. Lo dispone el artículo 339.2 para la legalización, y se refiere a la ordenación urbanística, no a la normativa técnica.

¿Qué cuesta?

Depende de la entidad de lo ejecutado y de cuánta comprobación exijan los elementos que no están a la vista. Lo acotable de entrada es la comprobación de viabilidad, de alcance sensiblemente menor que el proyecto.