Licencia y comunicación previa: qué actuación va por cada título

Qué separa un título del otro

La licencia es un acto administrativo: el ayuntamiento verifica que la actuación se ajusta a la legalidad urbanística y resuelve antes de que la obra empiece. En la comunicación previa el título nace con la propia presentación, acompañada de la documentación exigida, y habilita para ejecutar desde ese momento.

La ley lo resuelve con dos relaciones: el artículo 330 enumera las actuaciones sujetas a licencia y el artículo 332 las sujetas a comunicación previa.

En la relación de licencia están las actuaciones que alteran la forma, la ocupación o la división del inmueble —obra nueva, ampliación, demolición, modificación general de fachada, parcelación—, la intervención sobre bienes protegidos en los niveles que la propia relación señala y determinadas obras en edificaciones fuera de ordenación. En la de comunicación previa están las que no alteran esos parámetros.

El artículo 332.1 a), en la redacción dada por la disposición final primera del Decreto 182/2018, sujeta a comunicación previa las obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración que no supongan incremento de volumetría o edificabilidad ni recaigan sobre un bien protegido en esos niveles. Si la obra incrementa volumen o recae sobre uno de esos bienes, pasa a la lista del artículo 330 y hace falta licencia.

El título no cambia lo que hay que cumplir. Cambia quién comprueba y cuándo. El Código Técnico, la habitabilidad y la normativa sectorial se aplican igual por un título que por el otro.

Qué actuaciones van por licencia

• Obras de nueva planta en suelo, vuelo o subsuelo, y ubicación de casas prefabricadas.
• Ampliación de cualquier construcción existente, modificación general de fachada y acristalamiento de terrazas que afecte al conjunto de la fachada.
• Demolición, salvo la amparada en una orden de ejecución o de restablecimiento.
• Parcelaciones, segregaciones y demás actos de división de fincas, en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación. También la constitución y modificación de complejo inmobiliario.
• Intervención sobre bienes protegidos: toda la que se haga, exterior o interior, en un bien de interés cultural o en un bien catalogado con protección integral; en la protección parcial, la que afecta al elemento protegido, y en la ambiental, la exterior.
• Obras en edificaciones fuera de ordenación para usos complementarios o exigidas por la legislación sectorial para mantener la actividad.
• Legalización de cualquier actuación, salvo los tres supuestos en que lo que iba por comunicación previa se legaliza por la misma vía.
• Movimientos de tierra, desmontes, explanaciones y abancalamientos que excedan de la práctica ordinaria de labores agrícolas; apertura o pavimentación de caminos; cerramientos con cimentación de más de cincuenta centímetros; usos y construcciones de interés público o social en suelo rústico.

Qué actuaciones van por comunicación previa

• Conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración, siempre que no supongan incremento de volumetría o edificabilidad ni recaigan sobre un bien protegido en los niveles del apartado anterior. Aquí entra la reforma interior completa de una vivienda, incluida la redistribución.
• Obras exteriores en edificios sin esa protección, salvo la modificación general de fachada o el acristalamiento de terrazas mediante proyecto conjunto.
• Primera ocupación de las edificaciones, o de sus partes estructural o funcionalmente independientes.
• Cambio de uso de los edificios y las instalaciones, o de sus partes funcionalmente independientes.
• Vallado de obras, fincas y solares sin cimentación de más de cincuenta centímetros; acondicionamiento de espacios libres de parcela, salvo en áreas o elementos protegidos; andamios, grúas y apeos que no ocupen calzada ni estrechen la acera por debajo de 1,20 m.
• Y, como cláusula de cierre, cualquier otra actuación que no esté sujeta a licencia, no esté amparada por otro título habilitante y no esté exonerada de intervención administrativa previa.

Conviene separar dos operaciones que se parecen y no lo son. Cambiar el uso de una unidad existente, cuando el planeamiento admita el nuevo uso, va por comunicación previa: cambia el uso, pero el número de unidades es el mismo. Aumentar el número de unidades —pasar de una vivienda a tres— no es un cambio de uso, sino un acto de división de finca, y esos van por licencia en cualquier clase de suelo.

Quedan fuera de los dos títulos, sin requerir ninguno, las obras de sustitución de acabados interiores —solados, alicatados, yesos y pinturas— en viviendas y locales no protegidos. En un inmueble protegido, la misma obra depende de su nivel de protección, y puede requerir licencia.

Qué se entrega con cada título, y cuándo

En los dos casos. La descripción gráfica y escrita de la actuación con los datos que permiten geolocalizarla, la identidad del promotor y del resto de agentes intervinientes, la acreditación del título o derecho suficiente para actuar sobre el inmueble y, según la actuación, proyecto o memoria técnica suscritos por técnico competente.

Licencia. Para solicitarla hace falta, como mínimo, el proyecto básico. El de ejecución se presenta antes de empezar, junto con el aviso de inicio, y sin él no cabe comenzar la obra. Ese proyecto de ejecución desarrolla el básico sin alterar lo que la licencia autorizó; si lo altera, lo que procede es tramitar una modificación de licencia.

Comunicación previa. El impreso añade los plazos previstos de inicio y conclusión y las medidas de evacuación de escombros y de ocupación de la vía pública.

De ahí el malentendido más habitual: comunicación previa no significa obra sin proyecto. El proyecto no se somete a autorización previa, pero se aporta igual.

Primera ocupación. Se tramita por comunicación previa y se acompaña del título habilitante de la obra y del certificado final expedido por técnico competente.

Cuándo. La comunicación previa se presenta como mínimo quince días antes del inicio de la obra, y un mes en la de primera ocupación. Con licencia, el inicio se notifica al ayuntamiento con diez días de antelación y a continuación se levanta el acta de replanteo. El plazo para comenzar la obra y el plazo para concluirla son los que fije la resolución; a falta de plazo expreso, cuatro años para cada uno.

Lo que se comprueba antes de redactar

1. El encaje de la actuación en las dos relaciones y en la ordenanza del municipio, que es donde se concretan el trámite y la documentación exigible.
2. La situación de lo ya construido. En reformas y ampliaciones, si la edificación cuenta con título habilitante, qué autorizó exactamente y si hay algún expediente abierto sobre el inmueble, de licencia sin concluir o de disciplina. La potestad de resolver sobre una licencia es reglada: el ayuntamiento comprueba que la actuación se ajusta a la legalidad urbanística, y difícilmente podrá otorgarla mientras lo existente no esté legalizado. Lo habitual es legalizar primero y solicitar después; en determinados casos cabe resolver las dos cosas en el mismo expediente, porque la licencia sirve tanto para habilitar una actuación nueva como para legalizar una ya ejecutada.
3. Si el inmueble está protegido o catalogado, y con qué nivel. Lo que lleva la obra a licencia es la combinación de nivel de protección y parte del inmueble sobre la que se actúa. Fuera de los casos de la relación, rige el título que corresponda a la obra.
4. Los títulos sectoriales previos que la actuación pueda necesitar: autorización ambiental, patrimonio histórico, carreteras. Sin ellos el título urbanístico no produce efecto, por correcta que sea la documentación técnica que lo acompaña.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta arquitecto para una comunicación previa?

Comunicación previa no significa sin técnico. Lo que cambia es el documento que se redacta: proyecto cuando la normativa lo exige para esa obra, memoria técnica cuando no. Los dos los firma un técnico competente, que responde de que lo proyectado cumple.

¿Sale más barata la comunicación previa?

Los tributos municipales se calculan sobre el coste de la obra, no sobre el título, y cada ayuntamiento fija los suyos en su ordenanza. Lo que cambia es el tiempo: la comunicación previa habilita desde que se presenta.

Se presentó comunicación previa para algo que iba por licencia. ¿Cómo se arregla?

La regla general es que la legalización de lo ejecutado por comunicación previa contraviniendo la legalidad urbanística solo se tramita por licencia, con la obra hecha. Hay tres salidas antes de llegar ahí: subsanar la comunicación dentro del plazo que conceda el ayuntamiento, legalizar antes de que se notifique la incoación del expediente de restablecimiento, o acogerse al umbral de escasa relevancia o cuantía que fije la ordenanza local. Las tres dependen de actuar pronto.