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Concepto

Accesibilidad en edificios existentes: alcance de la obligación y límite de coste

La obligación de accesibilidad en los edificios ya construidos no procede del Código Técnico, sino del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad, cuya disposición adicional tercera la circunscribe a lo que sea susceptible de ajustes razonables, con fecha límite el 4 de diciembre de 2017. Qué está obligada a ejecutar una comunidad de propietarios, y quién lo paga, lo determina la Ley de Propiedad Horizontal, con un límite expresado en mensualidades de gastos comunes.

Qué norma impone la obligación

La impone el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2013, cuya disposición adicional tercera fija los plazos máximos de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad: para los espacios y edificaciones existentes el 4 de diciembre de 2010 que sean susceptibles de ajustes razonables, el 4 de diciembre de 2017. De ahí la referencia habitual a 2018, y la condición va en la propia disposición.

El Código Técnico es el que concreta esas condiciones mínimas: el artículo 26 del mismo texto refundido se las encarga a las normas técnicas de edificación. Pero resuelve qué se exige cuando se interviene, no si hay que intervenir. Los dos se leen juntos, y el mandato nace del texto refundido.

La obligación existe y tiene fecha. Su alcance depende de que la actuación sea un ajuste razonable, y eso lo deciden el coste de la obra en ese edificio y las ayudas a las que pueda acogerse.

El ajuste razonable y los criterios que lo delimitan

El artículo 2.m) define el ajuste razonable como la modificación y adaptación necesaria y adecuada del entorno a la situación concreta de una persona con discapacidad, que no imponga una carga desproporcionada o indebida para los derechos de las personas. La definición no dice cuándo una carga es desproporcionada. Eso lo fija el artículo 66.2, que manda atender a cuatro cosas: los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga su no adopción, la estructura y características de quien ha de ponerla en práctica y la posibilidad de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.

Una convocatoria de ayudas abierta no solo abarata la obra: cambia la respuesta sobre si es exigible, porque la misma actuación puede ser ajuste razonable con ayudas y no serlo sin ellas. La ponderación de los cuatro es trabajo técnico y económico sobre el edificio, y se plantea igual ante una comunidad que ante el propietario único de un edificio o de un local.

Cuándo la obra es obligatoria

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Cuándo una obra de accesibilidad es obligatoria Cuándo una obra de accesibilidad es obligatoria LA COMPROBACIÓN DE PROPORCIONALIDAD Pondera, en el edificio concreto: coste · efecto de no adoptarla · el obligado · ayudas obtenibles OBLIGATORIA hasta doce mensualidades, descontadas las ayudas OBLIGATORIA SIN LÍMITE ayudas del setenta por ciento, o exceso a su cargo REQUIERE ACUERDO mayoría de propietarios y de cuotas de participación El límite no se mide sobre el coste total, sino sobre el importe que se repercute cada año.

La Ley de Propiedad Horizontal lo resuelve con una cifra. Su artículo 10.1 relaciona las actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la Junta: por la letra a), los trabajos del deber de conservación, que incluyen en todo caso los precisos para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal; y por la letra b), las obras necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal y, en todo caso, los ajustes razonables, con el límite de que el importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Ese límite es el de la letra b): en la letra a) no figura.

Si las ayudas concedidas alcanzan el setenta por ciento del importe, la ejecución es obligatoria sin límite económico. Y sigue siendo obligatoria aunque el coste supere el límite, si el exceso lo asume quien requirió las obras. Fuera de ahí, el artículo 17.2 permite acordarla por mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas.

Qué se comprueba en el edificio

Ese importe se calcula midiendo el edificio, y el mismo estudio que lo calcula dice qué solución cabe. Se levanta y se comprueba:

  1. El itinerario completo, desde la acera hasta la puerta de cada vivienda. Dónde está cada desnivel y qué altura salva, y cuáles cabe resolver por separado: casi nunca hay uno solo, y no todos cuestan igual.
  2. El hueco disponible para alojar un aparato —patio, ojo de escalera, retranqueo o fachada—, con su dimensión libre real medida en obra, y si la implantación afecta a elementos privativos.
  3. La escalera: anchura de tiro, mesetas y margen para reconfigurarlas, de lo que depende que quepa una plataforma o que el ascensor deje paso.
  4. La estructura: si la implantación corta forjados o afecta a muros de carga, y si el foso es ejecutable con la cimentación existente.
  5. Las instalaciones: potencia eléctrica disponible para la maquinaria y trazado de las conducciones que haya que desviar.
  6. Las afecciones: protección patrimonial del edificio, alineaciones y ocupación de dominio público si la solución sale al exterior.

De ahí salen las soluciones que el edificio admite y el coste de cada una.

Las soluciones, por orden de coste

  1. Supresión de escalones aislados en acerado, portal y zaguán, con rampa o reordenación de cotas.
  2. Mejora del itinerario: anchos de paso, pavimento, iluminación, pasamanos, contraste, señalización y automatización de puertas.
  3. Plataforma elevadora o salvaescaleras, cuando el desnivel está acotado o no hay hueco para ascensor.
  4. Ascensor, en patio, en hueco de escalera o adosado a fachada: cada implantación con su problema propio de luz y ventilación, de escalera o de dominio público.

Preguntas frecuentes

¿Está la comunidad obligada a instalar ascensor?

No de forma automática, y tampoco queda a su voluntad: depende de una cifra que hay que calcular antes, el importe que la obra repercute cada año una vez descontadas las ayudas. Hasta doce mensualidades ordinarias es obligatoria y no necesita acuerdo; por encima, lo sigue siendo si las ayudas alcanzan el setenta por ciento o si quien la pidió asume el exceso; y en otro caso cabe acordarla por mayoría.
¿Es cierto que desde 2018 la exigencia es incondicionada?
La fecha y la obligación son ciertas. La disposición que las fija añade la condición con esas palabras: los espacios y edificaciones existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.
¿Y si el ascensor no cabe en el edificio?
La inviabilidad se acredita mediante estudio, que es lo que permite a la junta resolver con fundamento; para las discrepancias sobre la naturaleza de las obras la propia ley prevé el dictamen técnico. Descartado el ascensor siguen en juego la plataforma elevadora y las actuaciones sobre el itinerario.
¿Y en un local abierto al público?
El local situado en un edificio existente queda dentro del mismo apartado 1.b) de la disposición adicional tercera. Cuando hay obra, el nivel exigible depende además de cómo clasifique el establecimiento el reglamento canario de accesibilidad, y la accesibilidad del servicio que se presta en él tiene régimen propio, con plazos distintos.

Qué hacemos nosotros

Ponderamos los cuatro criterios sobre el edificio concreto, estudiamos las soluciones viables, las valoramos y emitimos el informe con el que la junta puede decidir: el importe repercutido cada año frente al límite de las doce mensualidades, el efecto de las ayudas disponibles sobre ese cálculo y, cuando concurre, la prueba fehaciente de la no adaptabilidad. Si se ejecuta, redactamos el proyecto o la memoria con la ficha técnica de accesibilidad que exige la norma canaria, y dirigimos la obra. Para empezar nos hacen falta la referencia catastral, el título constitutivo con las cuotas de participación, el último presupuesto ordinario de la comunidad y el acceso al portal y a las zonas comunes.

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